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STJ decide que a venda judicial ocorrida em processo de insolvência de um imóvel hipotecado não faz caducar o contrato de arrendamento a terceiro

No dia 5 de agosto de 2021 foi publicado no Diário da República o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 2/2021, que analisa a questão de saber se com a venda judicial, em sede de liquidação efetuada em processo de insolvência, de um imóvel hipotecado que tenha sido dado de arrendamento a terceiro após o registo da hipoteca, caduca o direito do respetivo locatário.

Este acordão resulta de um recurso de uniformização de jurisprudência. Na sua origem temos o litígio entre uma credora hipotecária, autora, e arrendatário do imóvel, réu, no qual a autora viu o tribunal dar-lhe razão em primeira e segunda instancia. Inconformado, o réu recorreu a revista excepcional, a qual veio a ser admitida e julgada procedente. Notificada desta decisão, na intenção de “ver suprimida a divergência jurisprudencial existente no Supremo Tribunal de Justiça” veio a Autora interpor recurso para uniformização de jurisprudência, juntando ao processo um acordão fundamento (processo 430/11.2TBEVR- Q.E1.S1, de 09/07/2015, da 6.ª Secção Cível do Supremo Tribunal de Justiça.

A questão que ao tribunal cumpria esclarecer passava-se por saber se o artigo 824, n.º 2 do Código Civil (adiante CCivil) também se aplicava aos contratos de arrendamento de um imóvel hipotecado, fazendo com que a venda judicial, no âmbito processo de insolvência, caduque o contrato de arrendamento do imóvel, com hipoteca registada em data anterior.

A autora veio a invocar que o contrato de arrendamento confere um direito real, pelo que também estaria sujeito a aplicação do art. 824, n.º 2 do CCivil. Defende ainda que “A interpretação dada ao n.º 2 do art. 824.º do CCivil no sentido de que o mesmo abrange também o contrato do arrendamento, é a que melhor responde às exigências de justiça e aos interesses teleológicos nele subjacentes, na medida em que assegura um equilíbrio adequado e proporcional entre os vários interesses em jogo: o interesse do proprietário do bem hipotecado, em celebrar o contrato de arrendamento; o interesse do arrendatário, que sabe ou pode saber pela publicidade registral que o bem objeto do arrendamento está sujeito à execução e o interesse do credor hipotecário, que não vê o bem hipotecado sofrer desvalorização em consequência do arrendamento. Nesse sentido, por entender que o arrendamento constitui uma forma de ônus sobre o imóvel, limitando o direito de propriedade, defende que a venda judicial do imóvel faz caducar o contrato de arrendamento, tornando-se inoponível ao adquirente.

O réu, pelo contrário, defende que o contrato de arrendamento confere apenas um direito obrigacional, pelo que não se justificaria a aplicação do art. 824, n.º 2 do CCivil, nem direta, nem analogicamente. Mais: alega que não há oposição de julgados uma vez que o acordão fundamento e o recorrido não decidiram com base no mesmo quadro normativo (o acordão fundamento não faz qualquer referência ao artigo 109/n3 do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, devendo por isso ser recusado o recurso de uniformização de jurisprudência.

O acordão uniformizador veio esclarecer que quadro normativo considerado foi o mesmo, pelo que havendo oposição de julgados o recurso devia ser admitido, determinando, em consequência disso, que “a venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no artigo 109.º, n.º 3 do CIRE, conjugado com o artigo 1057.º do CCivil, sendo inaplicável o disposto no n.º 2 do artigo 824.º do CCivil”.

É importante ressaltar que esta decisão foi tomada com vários votos de vencido, o que evidencia a controvérsia da questão.

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